Prêt à taux fixe ou révisable ?
Classique et facile à vivre, le crédit à taux fixe est le plus souvent proposé. Il vous permet de connaître dès la signature du contrat le montant de vos mensualités et la date d’échéance du prêt. Pas de mauvaise surprise, il est rassurant en période de hausse des taux d’intérêt. Par contre, revers de la médaille, il ne suit pas le mouvement en cas de chute des taux...
Ce n’est pas le cas du taux d’intérêt révisable. Le taux est déterminé à partir d’un indice de référence par essence variable (généralement l’Euribor) auquel est ajoutée une marge qui reste fi xe pendant toute la durée du crédit. Lorsque le taux augmente, la durée est d’abord impactée puis, si la situation perdure, c’est au tour du montant des mensualités.
Pour éviter de se retrouver pris au piège, les banques proposent des taux capés ou mixtes qui combinent un taux fixe pendant cinq à sept ans, suivi d’un taux variable capé. Un taux capé permet de limiter l’éventuelle casse car la variation est plafonnée généralement à la hausse comme à la baisse d’un à 1,5 point. Lorsque le plan de fi nancement intègre plusieurs types de crédit (un prêt à taux zéro ou deux lignes de crédits par exemple), assurez-vous que votre banquier les lisse pour que les échéances restent constantes pendant toute la durée du prêt.
Enfin pour comparer les prix différents crédits, basez vous sur le Taux effectif Global (TEG) qui comprend le taux d’intérêt proprement dit et les frais annexes.

Crédit adaptable
Quelle que soit la forme de crédit choisie, il est essentiel qu’elle soit assortie d’un peu de souplesse. Lors de la négociation de votre emprunt, assurez-vous que votre contrat contienne toutes les garanties de tranquillité.
Première d’entre elles, la possibilité de moduler vos mensualités à la hausse comme à la baisse. Ainsi, en cas de variation de vos revenus, vous pourrez conserver une aisance financière ou raccourcir la durée de votre crédit. La variable d’ajustement est comprise généralement entre 10 à 20 % de l’échéance.
Si vous rencontrez des diffi cultés financières, il faut que vous puissiez suspendre vos remboursements et reporter une ou plusieurs mensualités en fi n de crédit. Cette facilité de paiement est accordée habituellement pour cinq mensualités maximum. Certains établissements proposent une suspension de crédit durant un semestre. Enfin, n’hésitez pas à négocier le remboursement anticipé de votre prêt sans frais. Sachez toutefois que même si votre banquier refuse de supprimer la pénalité de remboursement anticipé, vous n’avez aucune indemnité à payer lorsque le règlement intervient après une vente due à une mutation professionnelle, une cessation d’activité et, bien sûr, un décès.

In fine pour avertis
Le prêt in fi ne s’adresse avant tout aux personnes fortement imposées, qui perçoivent des revenus fonciers. Celles-ci peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts de leur emprunt immobilier. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante.
Or dans le crédit in fine, le capital n’est pas amorti, les intérêts restent élevés pendant toute la durée du prêt, favorisant ainsi la défiscalisation.

Duflot, défiscalisation sous conditions
La loi Duflot permet aux acquéreurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant de leur acquisition, plafonné à 300 000 € et répartie sur 9 ans, soit jusqu’à 54 000 € en tout.
Ainsi pour un investissement de 150 000 €, la réduction sera de 27 000 € étalée sur 9 ans, autrement dit 3 000 €/an. Lorsque la réduction d’impôt accordée excède l’impôt dû au titre de l’année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’impôt des années suivantes (jusqu’à la 6e année incluse). La loi Duflot vise à développer l’investissement des particuliers dans l’habitat intermédiaire neuf, pour favoriser l’accès à la location des foyers modestes.
Par conséquent, ces avantages fiscaux sont conditionnés à de sévères exigences. A l’instar du Scellier l’investissement est plafonné. Un plafond par mètre carré de surface habitable est instauré en fonction de la localisation du bien. Celui-ci doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 , acheté neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et situé dans des zones moins nombreuses que dans le Scellier pour répondre aux besoins des populations. Ainsi, la réduction d’impôt de la Loi Duflot s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté ministériel, dans les zones A, A bis et B1.
Outre l’obligation de location de 9 ans, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un montant maximum et les loyers doivent impérativement être plafonnés à un tarif intermédiaire d’environ 20 % de moins que la moyenne du marché. Les loyers de référence sont d’abord arrêtés par les services de l’État, avant d’être fixés par les observatoires des loyers établis par le gouvernement.