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La garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés prend tout son sens lorsqu'il s'agit d'acheter ou de vendre une maison rénovée

Le point sur les obligations et protections de l'acquéreur comme du vendeur. 

Côté acheteur, il n'est pas interdit de penser comme Forest Gump qu'un achat immobilier, c'est «comme une boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber !»

Côté vendeur, il n'est pas illégitime de chercher à mettre en valeur son bien sans chercher à maquiller la réalité... 

Pour autant, l'exercice a ses limites puisque l'acquéreur peut invoquer la garantie des vices cachés à l'encontre du vendeur en cas de mauvaise découverte. 

Toutefois, le plus souvent, le contrat de vente comprend une clause de non garantie des vices cachés qui ne peut être remise en cause que si le vendeur est de mauvaise foi. 

Qu'est-ce qu'un vice caché ? 

Pour invoquer le vice caché, trois conditions doivent être réunies : il doit s'agir d'un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. Tel est le cas par exemple d'un défaut d'étanchéité lié à un problème de toiture. 

Deuxième condition : le vice doit être caché, c'est-à-dire impossible à détecter sur le champ comme dans le cas de fissures sur la façade dissimulées par du lierre. 

Enfin, dernier critère : le défaut doit être antérieur à la vente. 

Et la bonne foi ? 

Si le vice était apparent ou connu, on considère que l'acquéreur a accepté la chose telle quelle. Quant au vendeur, sa bonne ou mauvaise foi, c'est-à-dire la connaissance qu'il pouvait avoir de ce défaut au moment du contrat, n'a d'influence que sur l'étendue de la réparation, et donc de l'octroi éventuel de dommages-intérêts. 

À noter que le particulier qui ignorait, de bonne foi, l'existence du vice sur le bien qu'il vend n'en est pas responsable. 

L'obligation générale d'information 

Dans l'acte de vente, une partie intitulée «obligation générale d'information» est parfois insérée. Elle rappelle les obligations d'information qui pèsent sur le vendeur et les conséquences en cas de non-respect ou de mauvaise foi. 

Quand et comment agir ? 

Le délai est de deux ans à compter de la découverte du vice par l'acquéreur. S'il s'agit de la vente d'un immeuble à construire, l'action doit être introduite dans le délai d'un an qui suit la date de réception des travaux. Attention, ne pas confondre avec la garantie décennale. Le tribunal compétent est le tribunal de grande instance du lieu de situation du logement et le recours à un avocat est obligatoire. 

Les sanctions possibles 

L'action en garantie offre deux options à l'acquéreur : soit il rend le bien dans l'état dans lequel Il l'a acheté, soit il demande une diminution du prix, basée sur l'estimation des travaux à réaliser. Quelle que soit la voie choisie, l'article 1645 du Code civil prévoit que l'acquéreur est en droit de demander des dommages-intérêts, qu'il s'agisse des frais occasionnés par la vente ou des dommages causés par le vice de la chose. C'est ainsi qu'il peut arriver que le vendeur verse des indemnités supérieures au prix du bien !

Pour plus de renseignements, consultez votre notaire ! 

Retrouvez ses coordonnées sur www.notaires2normandie.com